市房管局副局长罗旭灿访谈

主持人：各位网友，大家好，欢迎收看天门网嘉宾访谈栏目。今天我们节目邀请到的嘉宾是市房管局副局长罗旭灿，与各位网友就住宅小区物业管理全覆盖工作进行沟通交流。罗局长，您好!

嘉宾：主持人好，各位网友大家上午好!

主持人：今年市政府将小区物业服务全覆盖列为2018年政府为民服务十件实事之一，关于物业服务全覆盖工作基本情况介绍一下。

嘉宾：好的。这个物业全覆盖工作，实际上包括物业拓面和提质两部分：一是没有物业的小区（主要是老旧小区）实现基本物业管理；二是有物业的小区（主要是商品房小区）实现物业服务的提档升级。这样的小区合计有300多个，其中单位自建自管的房改房小区155个，无单位管理的小区155个，新建商品房小区56个。涵盖面还是很大的，但目前，我们367个小区(点位)的物业全覆盖工作已经全面铺开,成效还是很明显的。

主持人:物业全覆盖面广、点多、推进难度大,如何步步推进的?

嘉宾:我们有很明确的工作思路:

一是先试点,后铺开。我们先在刘家坡、银华花园2个失管商品房小区和原啤酒厂单元、轻工单元2个老旧小区开展试点,部分小区物业企业同步进驻,结合试点和进驻企业运行中发现的问题,逐步完善政策程序,实现物业全覆盖;

二是分类指导,同步推进。我们将所有小区分成四类,即:新建(在建)商品房住宅小区、有物业服务的商品房住宅小区、有单位管理的老旧住宅小区(房改房)、未实施物业管理、也无单位管理的小区。四类小区分别按照不同的标准,同步推行,大大提高了工作实效。

三是突出重点,共同提升。重点抓有单位管理的老旧住宅小区和无单位管理未实施物业的小区。对有单位管理的小区要求原单位负责管理，设置门岗，负责场区、楼道卫生清扫、公共设施设备及绿化维护保养。对未实施物业管理、也无单位管理的小区，先整合成56个片，再由我局牵头，所在社区配合，聘请专业化物业服务企业实施简易物业服务，达到“三有”标准，即有治安防范、有清扫保洁、有水电维修。各单位、社区齐心协力推进物业全覆盖。

总的来说，在市政府的大力支持和相关职能部门的努力下，物业全覆盖工作推进的比较顺利，达到预期目标。

主持人：针对大家比较关注的老旧小区内基础设施损坏严重、功能不完善及物业服务费收取困难等问题,我们是怎么解决的?

嘉宾:老旧小区初期管理费用大，在帮助企业解决管理费用的问题上，政府给予了极大的支持。物业企业考虑到老旧小区的年代久远性，每平米只收取了最基本的费用，其余部分由政府兜底,按政府安排,在三年时间内,各小区逐步实现物业服务“从无到有、再到专业化”的过渡转变,实现长效管理深入全覆盖和政府资金的有序退出,最终实现市场化购买物业服务。

主持人:现在物业服务收费具体有什么样的标准?

嘉宾:天门市普通住宅小区前期物业服务基准价格,由我们房管局联合市物价局制定,主要供物业服务主体和业主委员会协商参考,后期收费属于市场化行为,由小区业主委员会和物业企业自行决定。

前期物业服务收费标准,主要由物业企业提供的服务等级决定。服务等级和收费标准设有四级:其中一级服务收费0.66-0.85元/㎡·月;二级服务收费0.56-0.65元/㎡·月;三级服务收费收费0.46-0.55元/㎡·月;四级服务收费0.36-0.45元/㎡·月。可以允许有5%的上浮区间,但上浮不超过10%,比如年度被评为示范小区或物业企业被评为先进单位的,可以上浮5%;多层住宅如果发生自来水二次加压费用,加收0.05元/㎡。这是多层住宅(7层及以下)收费标准。高层住宅(8层及以上,含电梯)按多层住宅收费标准加收0.5元/㎡。

主持人:还有一个群体就是业主委员会,在物业服务和管理中的作用也比较重要,但是天门现在成立了业主委员会的小区，好像不是很多，业主自治的意识还需要提高。那么，成立业主委员会需要满足哪些条件?

嘉宾:业主委员会是小区自治的重要机构，目前天门成立了业主委员的小区有21家。成立首届业主委员会需符合以下条件之一:

1.交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上;

2.交付的房屋套数达到总套数50%的;

3.自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到20%的。

主持人:具体操作程序是怎样的?

嘉宾:小区业主按照程序选举产生业主委员会,需要有4个步骤:

1、提交申请。

建设单位或业主书面报告房产行政主管部门,房产行政主管部门应当书面通知所在街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处应当在收到通知之日起三十日内,由街道办事处、乡镇人民政府组织成立业主委员会筹备小组,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

2、筹备组工作。

筹备小组成立后,应告知建设单位或物业公司在30日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报社区居委会,社区居委会收到有关材料后将上述资料交予筹备小组。

筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》,并在小区内明显位置张贴公告,征求业主意见。

筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

筹备小组审核业主委员会候选人简历表,将符合选举条件的5-11名候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公告。

3、召开业主大会。

筹备小组自成立之日起六十日内完成以上工作,并组织召开首次业主大会会议。

筹备组将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达社区居委会，并提出召开业主大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地、住宅人员印制选票、设置投票箱、通知所有投票权人、邀请社区居委会等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。7日内召开首次业主委员会会议，在业主委员会委员内推选业主委员会主任和副主任。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

4、备案。业主委员会成员在公示期内，无人提出异议，则自产生之日起30日内，业主委员会应将业主大会决议和业主委员会委员名单向房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

主持人:坊间购房黄金准则:三分物业七分房。优美的环境、良好的秩序、优质的服务已成为人们安居择业的重要考量指标。作为行业主管部门,对今后物业管理发展方向有什么规划?

嘉宾:在新建商品房小区的管理上,倡导新建小区高起点规划,严格按国家标准将物业服务企业办公用房、管理用房和业主活动用房纳入规划,并足额配备停车、治安、绿化等设施设备,物业管理公司房屋交付使用前完成进驻,建设单位交付物业投入使用时,应申请综合验收备案,确保物业用房和设施按批准的规划建成。

我们也正探索构建物业服务和管理电子信息系统,完善物业企业基本信息登记,严格执行物业服务合同备案和业主委员会备案制度,建立物业企业服务质量评价和企业信用评价体系、物业服务规范和等级标准,不断完善和规范物业管理行为。

同时，我们还加强宣传引导，利用各种有效手段，大力宣传住宅小区物业服务全覆盖工作的重要性和必要性，在小区居民尤其是老旧小区居民中统一思想，调动积极性，形成思想共识，逐步转变居民消费观念，不断强化居民购买物业服务的消费意识，形成“家园共建、共管、共用、共享”的良好格局。